Perustelut
Kainuun soten ja kuntien väliset vuokrasopimukset ja niiden muuttaminen siirryttäessä hyvinvointialueelle
Hyvinvointialueuudistuksen toimitilavalmistelun yhteydessä kunnat ovat esittäneet vaatimuksen voimaanpanolain § 25 mukaisten siirtyvien vuokrasopimusten sisällön uudelleen neuvottelusta mm. pääomavuokran osalta.
Nykyiset kuntien ja Kainuun soten vuokrien määräytymisperusteet on laadittu hallintokokeilun perustamisen yhteydessä vuonna 2005. Nykyiset vuokrasopimukset on laadittu vuonna 2013 kuntayhtymän perustamisen yhteydessä palvelemaan sen aikaista tarkoitusta vapaaehtoisen kuntayhtymän tuottaessa kunnille sote-palveluja, pois lukien Puolanka. Voimassa olevien tilavuokrasopimusten henki on ns. omakustannusperiaate, missä ylläpitovuokra perustuu toteutuneisiin ylläpitokustannuksiin ja pääomavuokra perustuu kirjapidon mukaiseen jäännösarvoon, pääoman tuotto on sidottu 12 kk euribor korkoon + 0,2%. Tästä johtuen kuntien ko. kiinteistöihin sijoittama pääoma ei ole tuottanut yleisesti vallitsevien pääomatuottovaatimusten mukaisesti.
Kuntien näkökulmasta pääomavuokrien on katettava investoinnit mahdollistavan korjausvastikkeen lisäksi kohtuulliset rahoitus- ja korkokulut, joka mahdollistaa kiinteistöjen kehittämisen tulevaisuudessa. Kuntien tahtotilana on valtioneuvoston asetuksen 272/2022 vuokra-asetuksen mukainen 6 % pääomavuokran tuotto, Kainuun soten toimitilavalmistelutyöryhmän edustaja ei yhdy kuntien näkemykseen tuottovaatimuksen osalta.
Pääomavuokran muutos vaatii vuokrakohteiden teknisen arvon määrittelyä yleisesti hyväksytyn teknisen arvon määrityksen mukaisesti. Alustavien laskelmien mukaan teknisen arvon määrityksen ja pääomatuottovaatimuksen muutos kuntien vaatimuksen mukaisesti korottaa tulevan Kainuun hyvinvointialueen vuokria noin 4 milj. euroa vuodessa. Kainuun soten ja pelan vuokrakustannukset ovat tällä hetkellä 11 384 592€ / vuosi (alv 0%).
Hyvinvointialueen näkökulmasta vuokrien korotus tulisi olla kohtuullinen, koska rahoituslaskelmien mukaan hyvinvointialueen rahoitus on tarpeeseen nähden alijäämäinen.
Siirtyvien (voimaanpanolain § 25 mukaisten) vuokrasopimusten osalta vuokrasopimusten irtisanominen ja uusiminen ei ole välttämätöntä. Nykyisiä vuokrasopimuksia voidaan muuttaa ilman, että niistä tulee valtioneuvoston asetuksen mukaisia 3+1 sopimuksia.
Myös uusista (voimaanpanolain § 22 mukaisista) sopimuksista voidaan sopia vuokra-aseuksesta poikkeavasti.
Kainuun sote ja kunnat ovat yhteisellä sopimuksella muuttaneet voimassa olevien vuokrasopimusten irtisanomisajan muutos 6 kk –> 3 kk valmistelutyön jatkamiseksi ilman vuokrasopimusten irtisanomisia.
Kainuun soten/Kainuun hyvinvointialueen ja kuntien välisessä neuvottelussa 10.6.2022 on sovittu, että toimitilavalmistelijat laativat esityksen vuokrasopimusten muuttamisesta ja uusien vuokrasopimusten määrittämisestä. Toimitilavalmistelijat ovat sovitun mukaisesti laatineet esityksen siirtyvien sopimusten muuttamisesta ja uusien vuokrasopimuksien määrittämisestä, liite 1.
9.8.2022 Kainuun soten/Kainuun hyvinvointialueen ja kuntien välisessä neuvottelussa on käsitelty toimitilavalmistelijoiden esitystä ja yksimielisesti on hyväksytty:
- Rakennusten tekniset arvot määritellään kaikissa kunnissa Trellum Consulting Oy:n toimesta.
- Ylläpitovuokra määritellään nykyisen menettelyn mukaisesti toteutuneiden kustannusten perusteella ja otetaan käyttöön ns. 13. kuukauden vuokralasku mahdollista tasausta varten.
- Vuokrat tarkistetaan vuosittain; ylläpitovuokra todellisten kustannusten perusteella ja pääomavuokra teknisen arvon päivittämisellä.
- Tarvittavat uudet vuokrasopimukset laaditaan em. perusteilla 3 + 1 vuoden pituisiksi.
Pääomavuokran suuruus neuvotellaan myöhemmin. Kuntien yksimielinen näkemys on, että tuottovaatimus pääomavuokralle tulee olla 6 %, joka on vuokra-asetuksen mukainen ja tulee olemaan yleinen valtakunnallinen käytäntö. Hyvinvointialueelle tämä merkitsee huomattavaa kustannustason nousua.
Ehdotus
Esittelijä
-
Timo Korhonen, valmistelujohtaja, timo.v.korhonen@kainuu.fi
Aluehallitus arvioi vuokrasopimuskokonaisuutta. Muutoin päätösehdotus annetaan kokouksessa.
Päätös
Asiaa esitteli sairaalainsinööri Veli-Pekka Mustonen, hän poistui kokouksesta ennen päätöksenteon alkamista.
Tämän pykälän osalta puheenjohtajana toimii Heli Moilanen.
Ennen asian käsittelyn avaamista seuraavat henkilöt ilmoittivat yhteisöjääviydestä:
Huotari Heikki, Kemppainen Anne, Peltola Harri, Räisänen Aki, Polvinen Mikko, Kortelainen Miikka ja Sorri Johanna.
Aluehallitus päätti palauttaa asian valmisteluun ja tehdä asiassa päätöksen viimeistään 12.9.2022 kokouksessaan.